Сдача в аренду недвижимости в Испании резидентами и нерезидентами: налоговая политика

Физические лица-нерезиденты, владеющие недвижимостью на территории Испании и сдающие ее в аренду (краткосрочную или долгосрочную), являются плательщиками налога на доходы нерезидентов - Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Согласно положениям Закона о налоге на доходы нерезидентов (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes), начисление налога происходит следующим образом:

• В отношении нерезидентов, являющихся гражданами стран-участниц ЕС или Европейского экономического пространства, по ст. 24.6 и 25.1.а: по ставке 19% и с правом списания сопутствующих расходов (амортизации, годового налога на недвижимое имущество IBI, ремонт, услуги кондоминиума, банковские проценты и т.д.).
• В отношении нерезидентов, являющихся гражданами третьих стран, по ст. 24.1 и 25.1.а: по ставке 24% без права списания каких-либо сопутствующих расходов.

Но если мы посмотрим на налоговых резидентов страны, являющихся плательщиком налога на доходы физических лиц (Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas - IRPF), то увидим, что в отношении них действует право на снижение налогооблагаемой нетто-базы на 60%. Т.е. резиденты имеют право не только списывать сопутствующие расходы, но и значительно уменьшать получившийся результат. В итоге прогрессивная ставка налога применяется лишь к остатку – 40% от налогооблагаемой базы.

Согласитесь, что дискриминация налицо. Недаром в 2019 году Еврокомиссией был начат судебный процесс против Испании по вопросу дискриминационной налоговой политики и нарушении положений ст. 63 Договора о функционировании ЕС (Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea), в котором гарантируется свободное перемещение капиталов.

С 1 января 2021 года, после завершения переходного периода по Brexit, в числе пострадавших оказались тысячи и тысячи британских инвесторов, которые и раньше имели неравные права с резидентами, но все же чувствовали себя лучше арендодателей-россиян, украинцев, китайцев и т.д. Стоит отметить, что британская диаспора в Испании огромна, и англичан можно назвать главными иностранными инвесторами всей прибрежной курортной зоны.

Пока длится судебное разбирательство, арендодатели-нерезиденты, являющиеся гражданами стран, не входящих в ЕС, прибегают к различным уловкам, чтобы снизить налоговое бремя. В числе самой популярной – занижение брутто-дохода при подаче декларации формы 210.

Испания – не единственная страна, практикующая дискриминационную налоговую политику в отношении нерезидентов. До недавнего времени аналогичной политики придерживалась Португалия. Однако в текущем году Европейский суд вынес против Португалии решение (Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 18 de marzo de 2021 (asunto C-388/19)), предписывающее привести внутреннее налоговое законодательство в соответствие с европейскими нормами. Ожидается, что в скором времени выйдет аналогичное решение в отношении Испании.

А пока положение арендодателей-нерезидентов, являющихся гражданами третьих стран, продолжает оставаться самым неблагоприятным. И это при том, что тем же самым, единым для всех типом экономической деятельности – сдачей объектов недвижимого имущества в аренду.

В сравнении с арендодателями-нерезидентами, являющимися гражданами европейских стран, они обязаны:

• Отчитываться по брутто-доходам без возможности списания каких-либо расходов;
• Исчислять налог по ставке 24%, а не 19%.

В сравнении с арендодателями-резидентами они обязаны:

• Ежеквартально подавать налоговую декларацию формы 210 вместо единой годовой налоговой декларации;
• Отчитываться по брутто-доходам без возможности списания каких-либо расходов и без возможности уменьшения налогооблагаемой базы на 60% в случае сдачи собственности в долгосрочную аренду.

Ситуация аналогична той, что складывалась в отношении налога на наследство и дарение в Испании. В данном вопросе наблюдалось аналогичное неравенство между налоговыми резидентами страны и двумя типами нерезидентов. В 2018 году налоговая администрация Испании объявила о прекращении дискриминационной политики, но, тем не менее, до сих пор остается открытым вопрос в отношении ранее завершенных дел, у которых истек срок исковой давности для обжалования.

Пока идет судебное разбирательство на европейском уровне, рекомендуем сохранять все фактуры и документы, связанные с расходами на недвижимость, чтобы в дальнейшем воспользоваться возможностью обжаловать и пересмотреть ранее излишне уплаченные суммы налога.