Ипотека в Испании: основные положения ипотечного закона

Ипотека в Испании была и остается самым популярным и востребованным финансовым продуктом. Ипотеку в Испании могут оформить как граждане страны и резиденты, так и нерезиденты.

К сожалению, с вступлением в силу в 2019 году нового ипотечного закона (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), требования к нерезидентам ужесточились, а многие банки и вовсе отказались от финансирования покупки недвижимости, если покупателем выступает гражданин третьей страны, не входящей в ЕС или Европейское экономическое пространство, получающие доходы в иностранной валюте (не в евро). На сегодняшний день самым лояльным испанским банком в отношении нерезидентов продолжает оставаться Banco Sabadell.

В этой статье мы рассмотрим ключевые моменты оформления ипотеки в Испании, а чуть позже опубликуем материалы по действующим ставкам и условиям различных испанских коммерческих банков.

Новый ипотечный закон направлен на максимальное соблюдение интересов заемщика и защиту его прав. Банки больше не вправе включать в ипотечный договор чрезмерные, обременительные для заемщика условия. Нотариусам, регистрирующим ипотечные договоры, предписано проводить обязательные собеседования с заемщикам с целью выяснить, понимают ли они на 100% все условия договора, и является ли для них сделка абсолютно прозрачной и понятной.

Новая схема работы, включающая дополнительный документооборот и собеседования с нотариусом, существенно увеличила сроки оформления ипотечного кредита. Сегодня с момента обращения клиента в банк до момента нотариального оформления ипотечного договора может пройти не один месяц.

Ипотека в Испании: кто оплачивает расходы на оформление?

Новый ипотечный закон возложил обязательство по оплате большей части расходов на плечи банков.

Заемщик оплачивает:

• Услуги оценщика (tasador);
• Свою копию ипотечного договора.

Банк оплачивает:

• Услуги стороннего управляющего (gestor), который ведет процедуру оформления ипотечного договора;
• Гонорар нотариуса;
• Госпошлину Реестра собственности (Registro de Propiedad) за регистрацию ипотечного договора;
• Налог на документированные юридические действия (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD));
• Свою копию ипотечного договора.

Ипотека в Испании: смена банка-кредитора

Заемщик имеет полную свободу в выборе банка и в любой момент вправе запросить суброгацию ипотечного кредита. В этом случае новый банк просто закроет долг в предыдущем и оформит новый ипотечный договор.

Подготовка к подписанию ипотечного договора в Испании

Подготовка к подписанию ипотечного договора в Испании ведется при непосредственном участии нотариуса. На начальном этапе нотариус проверяет два пакета документов: тот, что был получен лично им от банка-кредитора. И тот, что имеется на руках у заемщика: они должны быть идентичны, и в указанных условиях не должно быть никаких расхождений.

Также нотариус в обязательном порядке вызывает заемщика на собеседование, где ему предстоит заполнить несколько анкет и письменно подтвердить, что он понимает смысл, значение и последствия каждого условия. Подписание ипотечного договора возможно лишь при условии полной информированности заемщика. С момента собеседования до момента подписания ипотечного договора должно пройти не меньше 10 дней – это время дается заемщику на принятие взвешенного решения.

Комиссия банка за досрочное погашение ипотеки в Испании

Новый ипотечный закон ограничивает размер банковских комиссионных за досрочное погашение ипотечного кредита в зависимости от типа процентной ставки:

• Плавающая процентная ставка: 0,25% в первые три года или 0,15% в первые пять лет (на выбор, по взаимной договоренности банка и заемщика) и 0% по истечении 3-х или 5-ти лет.
• Фиксированная процентная ставка: 2% в первые 10 лет и 1,5%, начиная с 11-го года.

Переход в другой банк и суброгация кредита предполагает уплату со стороны заемщика 0,15% от остатка долга в течение первых 3-х лет и 0%, начиная с 4-го года.

Долг по ипотеке и эмбарго

Начать процедуру эмбарго банк вправе в строго оговоренных случаях:

• В течение первой половины срока действия кредита, если задолженность составила 12 месяцев или достигла 3% от общей суммы ипотеки.
• В течение второй половины срока действия кредита, если задолженность составила 12 месяцев или достигла 7% от общей суммы ипотеки.

Дополнительные финансовые продукты и ограничение нижнего порога процентной ставки

Банк не вправе навязывать заемщику дополнительные финансовые продукты, такие как страховки, пенсионные планы, кредитные карты и т.д. Однако банки вправе поощрять заемщика, снижая пункты процентной ставки за каждый купленный у банка продукт.

Кроме того, банки не вправе устанавливать нижний порог плавающей процентной ставки – “cláusula suelo”. При снижении финансового индикатора, к которому привязана ставка (как правило, это Euribor), размер ставки может снижаться вплоть до значения 0%.

Ипотечный кредит в иностранной валюте

Считается, что кредит выдан в иностранной валюте, если валюта займа отличается от валюты страны резиденции заемщика или от валюты его основного дохода и большей части активов. Иными словами, если основной доход получается в рублях, долларах, йенах и т.д., одобренная испанским банком ипотека будет считаться кредитом в иностранной валюте. Как следствие, заемщик получает право на конвертацию долга:

• В валюту своего основного дохода и активов;
• В валюту страны резиденции на момент оформления ипотеки;
• В валюту страны резиденции на момент конвертации.

Во время прохождения обязательного собеседования у нотариуса заемщик подтверждает, что он ознакомлен с понятием кредита в иностранной валюте и знает о своем праве на конвертацию.

Однако именно это положение ипотечного закона привело к тому, что большинство испанских банков отказалось работать с иностранными заемщиками, чей доход выражен не в евро. На сегодняшний день самым лояльным банком продолжает оставаться Banco Sabadell.